危房改造项目专业分析报告

一、项目概况与现状评估

危房改造项目地位于长春市朝阳区，项目地块原占地面积 600 平方米，总建筑面积 2700 平方米，建筑层数为 4 层，共有居民 54 户。该建筑始建于 20 世纪 70 年代，主体结构采用预制板承重体系，墙体材料为沙灰砌筑红砖。受制于当时建筑技术标准及施工条件的局限，加之年代久远，目前该建筑结构出现严重老化、墙体裂缝、屋面渗漏等问题。经长春市房屋安全鉴定中心依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016）评定，该建筑地基基础、上部承重结构及围护系统安全性等级均为 D级，属于整体危险且已丧失承载能力的危房，需立即拆除重建。

二、项目区位优势与市场潜力分析

（一）区位条件

项目所处地段为长春市朝阳区核心区域，属于城市重点发展的成熟商住板块。周边交通路网发达，临近城市主干道，公共交通体系完善，地铁、公交线路密集覆盖，具备极佳的交通可达性。

（二）配套资源

1、教育资源：周边分布多所优质中小学及教育机构，形成完整的教育服务体系，为项目赋予显著的学区房属性，提升房产附加值。

2、医疗资源：毗邻吉林大学第一医院，作为东北地区规模大、综合实力强的三级甲等医院，为区域居民提供全方位、高水平的医疗保障。

3、商业配套：周边万象城购物中心、桂林路商业区等商业综合体林立，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多元业态于一体，商业氛围浓厚，消费吸引力强。

（三）市场价值

在当前房地产市场整体下行压力下，项目所在区域因成熟的配套资源及稀缺性，房地产市场表现出较强的抗跌性。据市场调研数据显示，区域内房龄 30 年以上的老旧小区二手房成交均价稳定在 11000 - 14000 元 / 平方米区间，远高于长春市平均水平。随着城市更新政策推进及区域配套持续优化，该区域房地产市场仍有较大的价值提升空间，项目具备较高的开发潜力与投资价值。

三、项目经济效益测算与政策优势

（一）建设规模与经济效益测算

根据规划方案，拆除原 2700 平方米危房后，拟实施重建工程（目前土地已整合完毕，建筑占地面积1500平方米），规划总建筑面积 7500 平方米，新增建筑面积约 5000 平方米。基于当前区域市场价格，按 12000 元 / 平方米保守估算，新增建筑面积可实现销售额约 6000 万元。经工程预算分析，项目建安成本预计在 2500 - 3000 万元之间，扣除建安成本及其他相关费用后，项目预计实现净利润约 2500 - 3500 万元，投资回报率显著高于行业平均水平，经济效益可观。

（二）政策优势分析

本项目属于危房改造工程，与纯商业开发项目存在本质区别，可享受国家及地方政府多项优惠政策。依据《关于推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》等相关政策文件，在项目建设过程中，可减免城市基础设施配套费、人防易地建设费等多项行政事业性收费，大幅降低项目开发成本，进一步提升项目经济效益与市场竞争力。